【研究报告内容摘要】
疫情对当前行业基本面的影响。基本面上房地产是受本次疫情影响较为中性的行业,一季度本身是地产行业的淡季,根据过去5年的统计局数据,1-2月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为8%、9%和14%,若疫病传播能在2月份之内得到控制,全年规模受影响较小,再者我们认为目前房地产的需求大多为刚改,需求会延后不会消失。
当前政策限制全国销售范围约73%。各地方政府陆续出台了对当前地产销售行为的限制政策,从政策力度的角度来区分,可大致分为两档,第一类限制线下销售,关闭售楼处;第二类政策则针对售楼处的各种活动,经营活动可以正常进行。截至2020年2月2日,暂停线下销售的省市2019年销售规模占全国销售规模的50.98%,禁止举办大型营销活动的省市规模占30.29%,两者合计影响的市场份额占73.07%。
当前疫情对企业经营的影响。根据主流地产开发企业项目分布和土地资源未售货值计算,在湖北省的货值占比约为4.2%,确诊人数在300人以上的二类区域的平均占比为31.8%,其他疫情影响较弱的区域的货值平均占比为64%。中期偿债压力方面,主流地产公司的短债占比为27%,而短期有息负债占销售回款的比例为38%,即便销售金额下滑,回撤的安全边际和空间都比较充裕。
sars疫情对照。疫情应对短暂中断了调控周期,但未影响全年市场走势和板块行情。02年11月sars疫情出现之前,房地产行业已经进入调控周期,sars疫情最严重的3-4月全国商品房销售面积同比增速出现了较大程度的收窄,新开工和投资均呈现类似的趋势,最严重的疫区北京和广东走势类似,进入5月数据逐步反弹恢复。03年二季度实际gdp增速大幅收窄,8月将房地产定义为“国民经济的支柱产业”。资本市场方面,sars疫情对于房地产板块的影响较小,板块整体表现开始弱于大市,而估值较低、具有安全边际且内生增长力更强的龙头房企则走出了独立行情,获得了优于市场的表现。
本周基本面情况。疫情爆发后港股地产企业复盘以来平均回撤幅度为7%,考虑到地产板块已经处于估值底部预计整体回撤幅度有限。由于行业与经济下行压力都将加大,我们预计行业环境将逐步改善,下跌是加大投资的机会。公司方面,关注龙头和成长型企业的投资价值,a股选择万科a、中南建设、金地集团、阳光城、金科股份、蓝光发展、招商蛇口,h股选择融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团。
风险提示。疫情传播的情况是目前市场最大的不确定性,因此后续市场情况的演变还需关注疫情的传播表现。此外房地产行业已经处于回落阶段,需求端的韧性和流动性的支撑都存在一定的下行空间和可能。

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